口頭契約也有法律效力嗎?

小美看中了隔壁鄰居老王的房子,小美跟老王口頭約定2000萬元購買老王的房子,小美當場給了老王定金1 0 0 0 元, 並口頭約定過戶與付款時間,究竟房屋買賣契約成立了沒?老王可不可以說,因為沒有寫書面又沒有簽名,所以不算數?

恩典法律事務所 蘇家宏律師

在日常生活中,我們以為『契約』一定要用書面並且簽名蓋章才成立,雙方講定的事情,難道沒有法律上的效力?首先,我們要從法律上『契約』的定義來瞭解,所謂契約是指雙方互相意思表示一致的法律行為,我們可以用口頭、書面或默示等方法達成雙方意思表示一致,不限於『書面』。

我們以買賣契約來舉例,買賣契約最重要的就是買賣的物件以及買賣價金的確認,雙方對此意思表示一致就可以成立買賣契約,不必寫書面,因此,小美跟老王口頭確定老王出賣房子並且價格都已經談好,不動產買賣契約已經成立,並不需要書面或簽名,更何況小美當場付給老王定金一千元,雖然金額就買賣價金來說是極微小,但因為法律上對於收受訂金的情形,推定雙方契約成立,老王當然不可以主張買賣契約沒有簽名不算數。如果老王不願把房子過戶給小美,小美可以向老王提起給付不動產的訴訟。

另外,舉一個合夥做生意的例子,如果三個好朋友合夥擺地攤,三人分工合作,某甲出錢批貨,某乙出面租攤位,某丙叫賣,最後生意失敗,欠了半年的攤位租金,某甲跟某丙可不可以主張因為沒有簽合夥契約,所以要某乙完全負擔欠款?當然不行,所欠的半年攤位租金應該要由三個合夥人分擔才是。

至於法律上也有規定某些契約並不是口頭約定就可以的,例如:借款契約(消費借貸)必須要將款項交付才有效,寄物契約(寄託)需要把要寄放的物品交付才有效。不動產物權行為(如過戶、設定抵押權、設定地上權等)、約定夫妻財產制的設定、結婚、離婚、企業合併(企併法二二條、公司法第三一七條之一)等等,都需要用『書面』契約才行,口頭約定則不生效力。

總之,日常生活大部分的契約法律上並無要求一定要以書面做成,而且在這科技發達的時代,以錄音錄影存證的方式已經不再稀奇,所以仍然要守信重諾、謹言慎行為宜。


文 來源:創OWN 第5期